Un Comune dove il costo di una casa è arrivato a otto volte il reddito disponibile della popolazione residente, con un quartiere del centro storico saturo di appartamenti destinati esclusivamente ai turisti. È attorno a questo scenario concreto che la Commissione europea ha costruito l’Affordable Housing Act, il regolamento che potrebbe dare a governi, Regioni e Comuni strumenti giuridici più solidi per limitare affitti brevi e acquisti di seconde case nelle aree dove abitare è diventato troppo costoso.
La presentazione del provvedimento, la cui bozza è in fase di consultazione interna tra i servizi della Commissione, da parte del commissario all’Energia e all’Edilizia abitativa Dan Jørgensen è attesa per mercoledì 9 settembre 2026. Il testo non prevede uno stop automatico ad Airbnb, ai B&B professionali o alle compravendite immobiliari: il regolamento, se sarà adottato, stabilirà per la prima volta criteri comuni in base ai quali le autorità nazionali e locali potranno introdurre restrizioni per tutelare le popolazioni autoctone.
Che cos’è l’Affordable Housing Act
L’Affordable Housing Act nasce come una delle iniziative dell’European Affordable Housing Plan, il primo piano europeo sulla casa presentato dalla Commissione il 16 dicembre 2025. Il piano si fonda su quattro pilastri: aumentare l’offerta abitativa, mobilitare investimenti pubblici e privati, offrire sostegno immediato accompagnato da riforme strutturali, e proteggere le fasce più colpite dalla crisi abitativa.
Nel rispetto del principio di sussidiarietà, Bruxelles punta a fornire dati, criteri comuni e strumenti giuridici condivisi, non a sostituirsi alle amministrazioni locali nelle scelte di merito: la casa resta una competenza primaria degli Stati membri, delle Regioni e dei Comuni.
Nella propria pagina ufficiale dedicata all’Affordable Housing Act, la Commissione spiega che l’obiettivo è “supportare le autorità pubbliche nell’identificare le aree sotto stress abitativo, sulla base di dati pubblicamente disponibili”, per consentire loro di adottare, nel pieno rispetto della sussidiarietà, misure a tutela dell’accessibilità economica della casa in quelle aree, incluse quelle relative agli affitti brevi.
Come si definisce lo “stress abitativo”: 3 requisiti
Il cuore tecnico della proposta è l’articolo 6 della bozza, che stabilisce tre requisiti cumulativi per classificare un’area come “sotto stress abitativo”:
- il prezzo medio effettivo al quale vengono vendute le abitazioni deve essere pari ad almeno otto volte il reddito disponibile mediano della popolazione residente nell’area;
- il rapporto tra prezzi e redditi deve essere aumentato rispetto ai dieci anni precedenti;
- sulla base delle dinamiche demografiche e dell’andamento tra domanda e offerta, la situazione non deve apparire destinata a migliorare nei tre anni successivi.
La Commissione potrà in futuro modificare la prima soglia (otto volte il reddito mediano) tramite un atto delegato, qualora l’evoluzione delle statistiche lo giustifichi. Le amministrazioni dovranno basare le proprie valutazioni su dati “oggettivi, trasparenti e verificabili“. La classificazione può riguardare un Comune, una città metropolitana, un quartiere o anche una porzione più piccola di territorio, purché le restrizioni siano limitate a quanto strettamente necessario.
Non basterà nemmeno dimostrare l’esistenza dello stress abitativo in generale: per colpire specificamente gli affitti brevi, l’autorità dovrà provare con dati verificabili che queste locazioni abbiano avuto un effetto negativo sulla disponibilità o sull’accessibilità economica delle case per almeno i tre anni precedenti. Le misure, inoltre, dovrebbero concentrarsi soprattutto sulle attività che per dimensione, frequenza o carattere commerciale hanno maggiore probabilità di sottrarre stabilmente immobili al mercato residenziale, colpendo in primo luogo chi gestisce professionalmente più appartamenti.
Quali limiti potrebbero scattare per affitti brevi e B&B
Nelle aree che rispettano questi tre criteri, le amministrazioni potrebbero limitare l’accesso e l’offerta dei servizi di locazione breve. La bozza non contiene un elenco chiuso di misure ammesse, ma cita tra gli esempi possibili obblighi di autorizzazione e registrazione, vincoli urbanistici o di destinazione d’uso, tetti quantitativi e limitazioni territoriali, oltre a eventuali limiti sul numero massimo di notti. La formulazione ampia non esclude, nei casi più gravi, la sospensione di nuove autorizzazioni o il divieto dell’attività in zone molto circoscritte.
Prima di arrivare a un divieto assoluto, però, l’amministrazione dovrà verificare se lo stesso obiettivo possa essere raggiunto con uno strumento meno restrittivo: è il principio di proporzionalità che percorre l’intero impianto del regolamento.
Prima casa protetta, seconde case nel mirino
Un punto che la bozza chiarisce in modo netto riguarda la prima casa. Le amministrazioni non potranno limitare gli affitti brevi effettuati dal proprietario nella propria abitazione principale, cioè l’immobile in cui risiede abitualmente e ha il centro dei propri interessi. Il ragionamento della Commissione è che l’affitto occasionale della prima casa non sottrae in modo stabile un alloggio al mercato delle locazioni di lungo periodo, a differenza di un appartamento gestito esclusivamente come struttura turistica.
Diverso è il capitolo delle seconde case. La proposta potrebbe consentire alle autorità di introdurre condizioni o limiti all’acquisto e all’uso di terreni e immobili residenziali non destinati a residenza principale, sia del proprietario sia di terzi. I vincoli non potranno in alcun caso discriminare in base alla nazionalità dell’acquirente.
Anche in questo ambito, l’amministrazione dovrà dimostrare con dati verificabili che gli acquisti e gli usi non residenziali hanno prodotto un effetto negativo sul mercato della casa per almeno tre anni, e valutare prima soluzioni meno restrittive: tetti quantitativi, deroghe per situazioni già esistenti, periodi transitori e incentivi fiscali.
Garanzie, ricorsi e revisione periodica
Il regolamento prevede una serie di garanzie procedurali. Le autorità dovranno pubblicare le analisi alla base delle proprie decisioni, l’esatto perimetro territoriale interessato e la durata prevista delle misure. Proprietari e imprese potranno impugnare davanti ai giudici sia le restrizioni sia i dati e le valutazioni utilizzati per giustificarle. I provvedimenti dovranno essere riesaminati almeno ogni cinque anni e ritirati senza ritardo quando non risultino più necessari o proporzionati. Per le attività già legittimamente avviate, saranno previste, quando necessario, disposizioni transitorie a tutela delle legittime aspettative imprenditoriali.
Il regolamento, se approvato, non si applicherà automaticamente alle ordinanze locali già in vigore prima della sua data di applicazione: queste potranno continuare a produrre effetti, ma un loro rinnovo o una loro modifica dovrà rispettare il nuovo quadro europeo. La data di applicazione resta ancora indicata in bianco nella bozza, e secondo le stime di Aigab un’adozione definitiva non sarebbe plausibile prima del 2028.
Gli affitti brevi non sono l’unica causa della crisi abitativa Ue
La stessa Commissione riconosce, nella bozza, che gli affitti brevi non rappresentano la causa strutturale della crisi abitativa europea. Tra il 2013 e il 2024 i prezzi delle case nell’Unione sono aumentati di oltre il 60%, mentre gli affitti medi sono saliti di circa il 20%. La Commissione stima un fabbisogno abitativo superiore a due milioni di unità l’anno, circa 650mila in più rispetto a 1,6 milioni di abitazioni attualmente costruite, con un gap che richiederebbe circa 150 miliardi di euro di investimenti aggiuntivi ogni anno.
Le cause principali indicate restano l’insufficienza dell’offerta abitativa, i costi di costruzione, la scarsità di terreni edificabili, la lentezza delle procedure autorizzative, la carenza di investimenti nell’edilizia sociale e la presenza di immobili inutilizzati. Ne abbiamo parlato anche qui, in occasione delle elezioni presidenziali irlandesi, vinte da Catherine Connolly, che ha messo l’housing e i diritti sociali al centro del suo programma:
Per questo, la bozza afferma che eventuali limiti agli affitti turistici e alle seconde case dovrebbero essere accompagnati da interventi paralleli per aumentare l’offerta, recuperare le abitazioni vuote, riconvertire edifici non residenziali e sviluppare l’edilizia sociale.
Gli affitti brevi vanno quindi letti come una possibile aggravante locale in specifiche zone ad alta pressione turistica, non come unica spiegazione della crisi abitativa europea.
Cosa resta da decidere
L’Affordable Housing Act è un tentativo dell’Unione europea di conciliare quattro esigenze che raramente convivono senza tensioni: il diritto delle persone ad accedere a un’abitazione a prezzi sostenibili, la libertà di circolazione di capitali e servizi garantita dal mercato unico, l’importanza economica del turismo in molte aree europee, e l’autonomia decisionale di Comuni e Regioni nel disciplinare l’uso del proprio territorio.
La qualità dei dati necessari per individuare in modo rigoroso le zone sotto stress abitativo, la solidità delle prove richieste per dimostrare il legame tra affitti brevi o seconde case e crisi abitativa saranno punti centrali del testo. Dopo la presentazione del 9 settembre, verrà avviato l’iter con Parlamento europeo e Consiglio per trasformare la bozza in regolamento.
