Gli Stati membri possono subordinare gli affitti brevi (massimo 30 giorni) a un’autorizzazione preventiva, purché i criteri siano trasparenti, proporzionati e non discriminatori. Lo ha stabilito la Corte di Giustizia europea (Cgue) con la sentenza del 22 ottobre (causa C-813/24) richiamando la tutela del turismo e dell’ambiente urbano, soprattutto dove c’è una carenza strutturale di alloggi (che spesso provoca o amplifica la crisi abitativa europea).
La questione è stata sollevata dalla Corte d’appello di Bruxelles, che doveva decidere su una causa promossa da una società immobiliare specializzata in locazioni turistiche, a cui era stata negata l’autorizzazione a gestire una struttura in un immobile della capitale. Prima di pronunciarsi, ha chiesto chiarimenti ai giudici Ue.
Ne è emerso che, secondo la Corte, affittare alloggi ai turisti è un servizio ai sensi della direttiva 2006/123, la cosiddetta Bolkestein, sia che l’attività venga svolta da imprese sia che venga svolta da privati, anche quando l’attività è occasionale. Le regole sull’accesso all’attività ricettiva non possono quindi essere trattate come semplice disciplina urbanistica, che resterebbe fuori dalla direttiva, ma rientrano nel diritto dei servizi, e le restrizioni devono superare le regole europee.
Le tre condizioni
Un regime autorizzatorio è ammesso se rispetta tre requisiti:
- non deve essere discriminatorio nei confronti del prestatore, ad esempio basando la decisione sulla nazionalità (in caso di privati) o la sede (in caso di agenzie) dello stesso;
- deve essere giustificato da un motivo imperativo di interesse generale;
- deve essere proporzionato, cioè l’obiettivo non deve poter essere raggiunto con una misura meno restrittiva.
I criteri di rilascio devono inoltre essere chiari, oggettivi, resi pubblici in anticipo, trasparenti e accessibili, coerentemente con il regolamento 2024/1028 sulla raccolta e la condivisione dei dati sugli affitti a breve termine.
Per la Corte, la tutela dell’ambiente urbano comprende la tutela dell’alloggio residenziale. In un mercato con “una scarsità strutturale di alloggi” e una densità di popolazione particolarmente elevata, esistono quindi motivi imperativi per fissare condizioni e limiti. I controlli successivi all’avvio dell’attività sarebbero inefficaci, e per questo è ammesso un controllo preventivo, anche attribuendo ai Comuni un margine di discrezionalità nella qualificazione dell’immobile.
I limiti da rispettare
La Cgue non indica chi debba concedere le autorizzazioni. Nel caso belga intervengono la Regione di Bruxelles-Capitale e i Comuni, ma, come ricordano le conclusioni dell’avvocato generale del 5 febbraio 2026, la direttiva servizi non mette in discussione la ripartizione delle competenze tra autorità locali e regionali. I Comuni possono avere un certo margine di apprezzamento, ma devono muoversi dentro una normativa nazionale con criteri chiari, oggettivi e trasparenti.
In ogni caso, il via libera ai regimi locali di autorizzazione preventiva per gli affitti brevi non è incondizionato. Prima di dare l’ok alle decisioni dei singoli Stati, il giudice nazionale deve considerare la portata geografica, il fondamento su studi e dati precisi e l’incidenza sul fabbisogno abitativo, come spiegato ancora dalle conclusioni dell’avvocato generale.
Un altro limite emerge dai commenti alla sentenza. Secondo una lettura pubblicata da Edotto, la tutela del mercato abitativo non giustifica l’obbligo di autorizzazione preventiva per gli immobili adibiti ad abitazione principale del gestore. È un punto da verificare nel testo integrale prima di trarne conseguenze operative, perché non compare nelle sintesi di tutti i commentatori.
In pratica, un Comune che voglia introdurre o mantenere un tetto ai permessi dovrà documentare la pressione sugli affitti residenziali, la distribuzione delle locazioni turistiche e l’assenza di alternative meno restrittive.
Il quadro politico
La sentenza arriva mentre l’Ue sta discutendo gli strumenti per contenere la pressione sul mercato abitativo. La proposta della Commissione sull’Affordable Housing Act non introduce divieti automatici, ma fissa criteri comuni per individuare le aree sotto stress abitativo, nelle quali governi, Regioni e Comuni potrebbero adottare misure sugli affitti turistici, sulle seconde case e sugli acquisti a fini non residenziali.
La proposta di regolamento prevede, anche questa volta, tre condizioni: il prezzo medio delle abitazioni deve essere almeno otto volte il reddito disponibile mediano dei residenti; il rapporto tra prezzi e redditi deve essere cresciuto rispetto ai dieci anni precedenti e la situazione non deve apparire destinata a migliorare nei tre anni successivi. Tra le misure possibili vengono citati obblighi di autorizzazione e registrazione, vincoli urbanistici, tetti quantitativi e limiti al numero di notti.
I due provvedimenti operano su percorsi diversi. La sentenza riguarda il diritto vigente, in particolare la direttiva servizi, mentre la proposta di regolamento, se adottata, definirebbe in anticipo i parametri per riconoscere le zone in difficoltà. Per ora la Corte stabilisce che cosa è compatibile con le regole già in vigore, mentre Bruxelles lavora a criteri più uniformi.
Le piattaforme sotto esame
Intanto, il settore è finito sotto osservazione anche sul versante digitale. Il 21 ottobre la Commissione ha aperto un’indagine formale su Booking.com per verificare possibili violazioni del Digital Services Act mettendo nel mirino i possibili annunci fraudolenti, il phishing che sfrutta i dati delle prenotazioni e la trasparenza delle inserzioni sponsorizzate.
Questo è un procedimento separato dalla sentenza (riguarda gli obblighi delle piattaforme online e non il diritto degli Stati di limitare le aperture), ma il quadro che ne esce è coerente. Gli alloggi turistici vengono così regolati su due piani, quello urbano, con permessi e limiti, e quello digitale, con la responsabilità degli intermediari per i contenuti che ospitano.
Che cosa cambia
Per gli Stati e per le città la pronuncia riduce il rischio di vedere i regimi autorizzatori giudicati incompatibili con la libertà di prestazione dei servizi. Per gli operatori aumenta la necessità di conformarsi a regole locali che, se motivate e proporzionate, avranno una copertura europea più solida.
Il nodo politico è che la competenza sulle misure resta in gran parte nazionale e locale. L’Ue stabilisce condizioni minime di legittimità e, con l’Affordable Housing Act, cerca di definire criteri comuni senza sostituirsi alle amministrazioni, ma non impone un modello unico.
